Otellerde Teknik Servis Yönetiminin Sezon Başlamadan Önce Yapılması Gereken Kritik Kontroller

Misafir Kusursuz Bir Tatil İster, Kusursuz Tatilin Arkasında Kusursuz Bir Teknik Servis Vardır.

Bir otelde misafir, temiz bir oda, serin çalışan bir klima, kesintisiz sıcak su, güvenli bir havuz ve sorunsuz çalışan tüm sistemleri doğal kabul eder.

Ancak bu kusursuz deneyimin arkasında görünmeyen büyük bir emek vardır.

O emeğin adı Teknik Servistir.

Başarılı bir teknik servis yöneticisi, yalnızca arıza onaran kişi değildir.

Asıl görevi;

* Arızayı oluşmadan önlemek,

* Riskleri önceden görmek,

* Enerji verimliliğini artırmak,

* İşletmenin sürdürülebilirliğini sağlamak,

* Misafir memnuniyetini teknik altyapıyla güvence altına almaktır.

Unutulmamalıdır ki, iyi bir teknik servis arıza çözmez. Arızanın oluşmasını engeller.

1. Sezon Başlangıcı Kontrol Listesi (İlkbahar)

Sezon başlamadan yapılan bakım, sezon içerisinde yaşanacak problemlerin büyük bölümünü ortadan kaldırır.

Elektrik Sistemleri

✓ Ana dağıtım panoları termal kamera ile kontrol edilmeli.

✓ Gevşek bağlantılar tespit edilerek sıkılmalı.

✓ Kaçak akım röleleri test edilmeli.

✓ Topraklama ölçümleri yenilenmeli.

✓ Jeneratör tam yük altında çalıştırılarak test edilmeli.

✓ UPS sistemleri ve aküler kontrol edilmeli.

Su ve Mekanik Tesisat

✓ Lejyonella riskine karşı tüm kullanım suyu hatları dezenfekte edilmeli.

✓ Hidrofor sistemleri basınç testinden geçirilmeli.

✓ Genleşme tankları kontrol edilmeli.

✓ Pis su pompaları çalıştırılarak test edilmeli.

✓ Boylerler temizlenmeli.

✓ Sirkülasyon pompaları gözden geçirilmeli.

Havuz Teknik Sistemleri

✓ Havuz pompaları revize edilmeli.

✓ Kum filtrelerinin kum değişimi yapılmalı.

✓ Otomatik dozaj sistemleri kalibre edilmeli.

✓ pH ve ORP sensörleri kontrol edilmeli.

✓ Havuz aydınlatmaları test edilmeli.

✓ Denge tankları temizlenmeli.

Dış Alan Kontrolleri

✓ Çatı izolasyonları incelenmeli.

✓ Yağmur olukları temizlenmeli.

✓ Peyzaj sulama sistemleri test edilmeli.

✓ Dış aydınlatmalar çalıştırılmalı.

✓ Yürüyüş yolları kontrol edilmeli.

2. Yaz Sezonu Öncesi Kritik Teknik Bakımlar

Yoğun sezon başlamadan önce özellikle yük altında çalışacak sistemler hazır hale getirilmelidir.

İklimlendirme (HVAC)

✓ Klima santrali filtreleri değiştirilmeli.

✓ Fan motor rulmanları yağlanmalı.

✓ Kayış gerginlikleri ayarlanmalı.

✓ Chiller performans testleri yapılmalı.

✓ Soğutma kuleleri kimyasal temizlenmeli.

✓ Fan-coil filtreleri temizlenmeli.

Mutfak ve Çamaşırhane

✓ Endüstriyel mutfak ekipmanları bakımdan geçirilmeli.

✓ Gaz kaçak testleri yapılmalı.

✓ Davlumbaz filtreleri temizlenmeli.

✓ Yağ kanalları kontrol edilmeli.

✓ Çamaşır makineleri ve kurutucuların periyodik bakımları tamamlanmalı.

Yangın Güvenliği

✓ Yangın algılama sistemi test edilmeli.

✓ Duman dedektörleri kontrol edilmeli.

✓ Sprinkler sistemi çalıştırılmalı.

✓ Yangın pompaları test edilmeli.

✓ Yangın tüplerinin doluluk ve basınç kontrolleri yapılmalı.

✓ Acil yönlendirme armatürleri kontrol edilmeli.

3. Sonbahar ve Kışa Hazırlık

Yoğun sezon sonrasında tesis kış şartlarına hazırlanmalıdır.

Kazan Dairesi

✓ Brülör ayarları yapılmalı.

✓ Kazan temizliği tamamlanmalı.

✓ Baca gazı analizi yapılmalı.

✓ Emniyet ekipmanları test edilmeli.

Şömine Bacaları

Otellerde en fazla ihmal edilen ancak en yüksek yangın riski taşıyan alanlardan biridir.

✓ Baca iç temizliği

✓ Kurum temizliği

✓ Çekiş testi

✓ Kamera ile baca kontrolü

Mutlaka sezon öncesinde yapılmalıdır.

Dış Alan Koruması

✓ Bahçe mobilyaları depolanmalı.

✓ Dış prizlerin izolasyonu yenilenmeli.

✓ Güneş panelleri kontrol edilmeli.

✓ Sulama sistemleri kapatılmalı.

✓ Donma riski olan hatlar boşaltılmalı.

4. Mevsimsel Fırtına Takvimi Teknik Eylem Planı

Doğal olaylara hazırlıklı olmak, teknik servis yönetiminin önemli bir parçasıdır.

Kestane Karası (Eylül)

* Çatı bağlantıları kontrol edilmeli.

* Totem ve yönlendirme tabelaları sabitlenmeli.

* Dış aydınlatmalar gözden geçirilmeli.

Koç Katımı (Kasım)

* Dış prizlerin silikon izolasyonları yenilenmeli.

* Cephe aydınlatmaları kontrol edilmeli.

* Elektrik panolarının su yalıtımı gözden geçirilmeli.

Zemheri (Ocak)

* Donmaya açık tesisatlar boşaltılmalı.

* Bahçe muslukları kapatılmalı.

* Sulama sistemleri devre dışı bırakılmalı.

* Boru izolasyonları yenilenmeli.

Mart Fırtınaları

* Baca şapkaları kontrol edilmeli.

* Rüzgâr gülleri incelenmeli.

* Çatı kaplamaları gözden geçirilmeli.

5. Teknik Servis Yöneticisinin Asla Unutmaması Gereken 5 Altın Kural

1. Bakım Yapılmazsa Arıza Kaçınılmazdır.

Yapılan her bakım kayıt altına alınmalıdır.

Tarih…

Saat…

Personel…

Yapılan işlem…

Kullanılan malzeme…

Tamamı arşivlenmelidir.

2. Yedek Parça Stoğu Hayat Kurtarır.

Sezon ortasında beklemek en pahalı maliyettir.

Minimum stok oluşturulmalıdır.

* Kontaktör

* Fan motoru

* Pompa contası

* Röle

* Sigorta

* Sensör

* Vana

* Kayış

3. Enerji Tüketimi Sessiz Bir Arıza İhbarıdır.

Elektrik faturaları yalnızca maliyet değildir.

Aynı zamanda teknik servisin sağlık raporudur.

* Ani enerji artışları

* Motor arızası

* Kaçak

* Dengesiz yük

* Verimsiz ekipman

gibi sorunların ilk habercisi olabilir.

4. Teknik Personel Sadece Tamirci Değildir.

Teknik ekip aynı zamanda işletmenin temsilcisidir.

Misafir odasına giriş kuralları…

Hijyen…

İletişim…

Temizlik disiplini…

Kurumsal görünüm…

Düzenli eğitimlerle sürekli geliştirilmelidir.

5. Acil Durumlar Önceden Yönetilir.

Elektrik kesintisi…

Su baskını…

Yangın…

Asansör arızası…

Deprem…

Her senaryo için görev dağılımı önceden belirlenmeli, tüm ekip düzenli tatbikatlarla hazırlanmalıdır.

Sonuç :

Başarılı oteller yalnızca güzel odalara veya yüksek doluluk oranlarına sahip olan işletmeler değildir.

Gerçek başarı; misafirin hiç fark etmediği, çünkü hiçbir aksaklık yaşamadığı teknik altyapıyı oluşturabilmektir.

En iyi teknik servis, gün boyu hiç telefon almayan teknik servistir.

Çünkü sistem doğru planlanmış, bakım zamanında yapılmış ve riskler oluşmadan ortadan kaldırılmıştır.

Unutmayın :

Teknik servis bir maliyet merkezi değildir.

Doğru yönetildiğinde; enerji tasarrufu sağlayan, arızaları azaltan, misafir memnuniyetini artıran ve işletmenin kârlılığına doğrudan katkı sunan stratejik bir yönetim birimidir.

Arızayı onarmak ustalıktır, arızanın hiç oluşmamasını sağlamak ise gerçek teknik servis yöneticiliğidir.

--- Hüseyin Yalçın | Otelcinin Elkitabı ---